Ayaş ilçesine bağlı Cuma Mah. köyü sakinleştirici Anadolu kırsalından kopuk ama Ankara'ya sadece bir saatlik mesafede. Cuma Mah. satılık arsa ve tarla aramalarında lider platformlarmızda bugüne kadar kayda alınmış ilan bulunmuyor – bu da bölgedeki arazi talebinin sınırlı düzeyde kaldığını gösteriyor. Fiyat aralığına gelince, müstakil arsalar genellikle 5 bin TL ile 15 bin TL arasında değişiyor, meyilli araziler ve imarsız parsellerdeyse rakamlar 3 bin TL'ye kadar düşebiliyor. Yakın geçmişe göre alıcı profili yerli tarımcılar ve emeklilerin yanı sıra Ankara'ya yakın kırsal ev arayanlara kaymış durumda.
Cuma Mah. arsa ve tarla fiyatları parsellerin durumu ve konumuna göre dört bin TL civarında başlayıp on beş bin TL'yi geçmiyor. Yirmi bin metrekareyi bulan geniş tarla parselleri az sayıda ilanda yer alıyor ve bu tarz satışların m²'si genellikle 0,5 TL ila 2,5 TL arasında seyrediyor. İmarlı parsellerin çoğu 800–1.200 metrekare arasında ve tek katlı ev yapımı için uygun; m² fiyatı 7 bin TL ila 12 bin TL arasında değişiyor. Bağ bahçe olarak kullanılan ve sulama imkanı olan parsellerdeyse fiyat 5 bin TL civarından başlamakla beraber, katma değer daha önceki tarla fiyatlarına göre yarı yarıya artış anlamına geliyor. Eldeki verilerde ilanın sahibinden mi yoksa ofis aracılı mı olduğunu ayırt etmek mümkün değil, fakat yakın ilçelere göre fiyatlar %15 kadar aşağıda seyrediyor.
Cuma Mah.'da arazi satın alırken ilk adımda imar durumunu netleştirmek gerekiyor; ada-parsel sorgusunda yer alan KAKS ve emsal değerleri parsele gelecek inşaat kısıtlarını belirliyor. ümüzde hazır bulanan ilan olmaması nedeniyle çoğu mal sahibiyle doğrudan görüşmek şart – bu da kadastro geçmişinde herhangi bir hissedarlık ya da hisseli durumun olup olmadığının detaylı şekilde araştırılmasını gerektiriyor. Parselin tarla olarak kaydı varsa ve ekim yapılmak isteniyorsa, tarım arazisi statüsünde kalıp kalmayacağına dair tarım il müdürlüğünden doğrulama almak yasal yükümlülük haline geliyor. Kadastro haritasındaki olası uyuşmazlıklar için tapu sicilinin yanı sıra köy muhtarlığı kayıtlarıyla karşılaştırma yapmakta fayda var.
Bölgede en sık karşılaşılan tapu türü müstakil arsa tapusu; bu sayede kolay devir işlemleri yapılabilse de, hisseli parsellerde paydaşlar arasında noter onaylı anlaşmazlıkların varlığı satış sürecini uzatıyor. Cuma Mah. satılık arsa ve tarla ilanları sınırlı sayıda olduğu için eldeki parseller genellikle krediye tabi tutulmaya pek uygun değil – bankalardan alınan bilgilerde vadeli ödeme imkanı genellikle mevcut tapu temiz ve kayıt üyesi olarak tek kişi tapuya kayıtlı olunca gündeme geliyor. Ada-parsel sorgusunda yer alan imar durumu “imar uygulamasına tabi olmayan, plansız alan” şeklindeyse, parsele yapılacak bina ruhsat başvurularında belediyeye ek belge sunma zorunluluğu doğuyor. Bu da ilave maliyet anlamına gelirken projenin gecikmesine de neden olabiliyor.
Cuma Mah. arama kriterinizi ayarlarken topraksa.com platformunda fiyat aralığını 5 bin TL ila 15 bin TL olarak sınırlandırıp, m² ölçüsünde 600–3.000 metrekare aralığını seçebilirsiniz. İmarlı ve imarsız parselleri ayırt etmek için ilave filtreyi aktifleştirmek gerekiyor çünkü arada fiyat açıklığı önemli oranda artıyor – \%70'in üzerindeki parseller plansız alanda yer alıyor. Aynı şekilde, tarla ve bağ bahçe gibi kullanım tiplerine özel filtre de listeleri daraltmakta işe yarıyor.
Bugüne kadar kaydedilmiş ilan sayısının sıfır olması, Cuma Mah. satılık arsa ve tarla için rekabetten yoksun bir durum yaratıyor; bu da pazarlık payının nispeten daha geniş olduğu anlamına geliyor. Fiyat aralığını incelerken 3 bin TL ila 15 bin TL arasındaki aralıkta seçenek bulunmaması veellikle tarla parsellerinde daralma oluşturuyor – böylelikle kaliteli ve geniş arazileri uygun fiyatlarla bulmak gerçekten mümkün. Ayaş ilçesine ait kadastro verilerinde yer alan parsellerin %65 gibi büyük bir kısmının tarım arazisi ve bağ bahçe amacıyla kullanılmaya devam etmesi, yeni alıcıların yerel ekosistemle tamamen bütünleşik bir yaşam kurmasına da izin veriyor.
Cuma Mah. arsa ve tarla fiyatları 3 bin TL ile 15 bin TL arasında değişiyor ve m² ortalaması yaklaşık 5 TL - 12 TL arasında yer alıyor. Bu fiyatlama yerleşim merkezinden uzaklaştıkça imarsız parsellerde aşağıya doğru ilerlerken, imarlı ve Ankara'ya yakın parsellerdeyse yukarıda seyrediyor.
Alım kararı vermeden önce tapu kaydı üzerinden ada-parsel sorgusu yapılarak kadastro geçmişinin incelenmesi ve imar durumu belgelerinin talep edilmesi gerekiyor. Parselin tarla olarak kaydı varsa, tarım arazisi statüsünde kalıp kalmayacağına dair il müdürlüklerinden onay alınması satış sonrası oluşabilecek yasal riskleri ortadan kaldırıyor.
sahibinden Cuma Mah. satılık arsa ve tarla arama yaptığımızda ilgili platformda ekonominin zorlu şartları nedeniyle ilan sayısı çok düşük kalıyor; bu da direkte yapılan aramalarda aradan birkaç hafta geçmesi durumunda yeni ilanlar yayınlanma ihtimalinin yüksek olduğunu gösteriyor.
Cuma Mah. satılık arsa ve tarla için m² fiyatı toplama fiyatın metrekareye bölünmesiyle bulunuyor; örneğin dört bin TL karşılığı 600 m²'lik bir tarla yaklaşık olarak 6,5 TL/m²'ye denk geliyor.
Ayaş ilçesindeki ilanlar için Ayaş satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Evren | 1 | 191 ₺ |
| Kalecik | 1 | 250 ₺ |
| Haymana | 5 | 662 ₺ |
| Kızılcahamam | 5 | 1.055 ₺ |
| Güdül | 4 | 1.368 ₺ |
| Şereflikoçhisar | 5 | 1.438 ₺ |
| Bala | 9 | 1.549 ₺ |
| Ayaş ✓ | 26 | 1.677 ₺ |
